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尽职调查事项清单

  • 列出并描述所有权利益
  • 列出所需的第三方同意和释放(例如,抵押、监管)
  • 向政府部门发送授权,允许访问其文件
  • 审查并报告政府机构的回应
  • 审查与影响该财产的政府部门的协议,包括信函和命令
  • 审查并报告所有对财产的负担,包括:
    • 抵押、收费、抵押权、安全利益、留置权和其他货币负担
    • 地役权、许可和通行权、交通、协议
    • 开发协议
    • 运营和共同使用协议
    • 建筑限制
    • 侵占协议
    • 租金和租赁的转让
    • 资本租赁
    • 地下协议
    • 城市许可证
    • 互惠协议
  • 审查所有与财产共同所有权有关的协议和共有会议的会议记录(如有)
  • 审查地面租赁的副本(如有)
  • 与邻近业主的成本分享或其他协议
  • 购买或销售选择合同或优先购买权
  • 对产权和产权文件的审查
  • 审查任何产权报告和产权意见
  • 审查建筑规范的合规性和占用许可(仅限主要租户)
  • 审查当前用途以及任何分区研究、报告或建议
  • 加拿大投资通知
  • 预先获得竞争法的批准
  • 建成后的计划和规格
  • 审查财产的最新测量
  • 由咨询师和购买者/资产经理审查建筑、结构、屋顶、地质、停车场/结构、电气、生命安全、机械的建成后计划和规格
  • 审查显示财产边界的最新参考计划
  • 审查所有建筑合同,包括所有保修
  • 建筑面积测量计划和租户布局计划
  • 审查任何估值和评估
  • 获得并审查工程师、建筑师和其他咨询师的建筑检查报告
  • 获得所有建筑检查报告的背书
  • 背书给现有报告的购买者
  • 聘请外部咨询师并审查任何环境审计、测试结果、研究或报告
  • 后续测试和补救
  • 获得由环境加拿大或任何省级环境部门颁发的所有证书、批准、许可、许可和命令的副本,以及这些部门最近的检查详情
  • 所有废物生成器登记的副本,现场产生的任何废物的详情,它们被处置的地方,以及承运人的身份
  • 用于物业的任何农药或除草剂的许可证副本
  • 易碎石棉的建筑检查报告,包括管道包裹、天花板瓷砖、喷涂防火材料或声学石膏,或地板
  • 尿素甲醛泡沫绝缘和/或氡的建筑检查报告
  • 任何地下储罐的记录,包括检查、升级、已移除的储罐的记录、任何被污染的土壤的移除、与监管机构提交的任何信息及收到的确认
  • 报告的任何泄漏或其他环境事故的细节,以及对物业的所有者或占有者提出或威胁提出的任何环境损害的民事诉讼
  • 对物业的所有者或占有者或其董事提出或威胁提出的任何环境损害的刑事或准刑事诉讼的细节
  • 该地区地下水和地表水用途的细节
  • 废水排放、下水道法规的合规问题、下水道许可证和附加费协议的副本的细节
  • 空气排放和任何气味释放点的库存
  • 空气或水污染物的排放细节
  • 材料处理信息(即,接收、库存、生产、产生、运输和存储的产品)
  • 有关在物业上使用的任何PCB的细节,以及物业上的任何PCB废物存放站的细节,包括许可证的副本
  • 描述在物业上使用的溶剂和去油剂,其容量,使用前的存储,产生的废溶剂的容量,以及这些废溶剂的存储、回收和处置方法
  • 关于在现场存储化学品或燃料的当前或过去的做法的细节
  • 所有有关环境管理、废物减少和回收、能效及相关职业健康和安全、产品责任和危险品运输问题的政策、做法、程序和系统的副本(例如,董事会决议、公司政策、内部人员参与、现行的培训和教育计划、使用外部专家、持续合规审查程序、应急响应程序–泄漏/排放、火灾、事故、调查等)
  • 完成物业调查
  • 保险证明 - 所有者、贷款人、租户、第三方
  • 完成保险商审查:
    • 标准租赁合同表格
    • 抵押条款
  • 检查地震风险和限额
  • 检查购买者/资产经理的物业限制
  • 审查与建筑物和动产(包括未决的索赔和已支付的索赔)有关的所有现有保险单,并接收保险承保人关于资产状况的检查报告
  • 审查与物业相关的所有车辆的保险,包括现场卡车、拖拉机和扫路机
  • 审查员工和合同管理的保证金政策(如有)
  • 审查所有许可证、同意书、执照、证书、批准和授权
  • 所有涉及物业的诉讼、行动、命令、调查、询问、留置权的清单,无论是已开始或是威胁开始的
  • 审查与建筑物相关的服务、运营和维护合同
  • 审查停车管理协议(如有)
  • 审查任何管理协议,以确定是否有权终止
  • 确认是否曾经有过工会
  • 与法律顾问审查任何集体协议并签字确认
  • 审查所有根据任何集体协议或任何劳资关系、雇佣标准、职业健康与安全或人权立法的未决投诉、申请、诉讼、调查、命令或仲裁或其他裁决的清单
  • 所有工伤赔偿索赔、所有潜在索赔的清单,当前评估率,任何实际或潜在的罚款评估以及工伤赔偿委员会账户的状态
  • 过去2年的任何健康和安全委员会的检查报告、测试结果、健康和安全审计记录和会议记录的副本
  • 员工手册和关于与雇佣相关的政策的声明的副本
  • 过去两年内与任何潜在或实际的不当解雇或类似索赔的和解有关的所有释放或协议的副本
  • 审查任何在短期残疾或长期残疾上的员工
  • 审查雇佣合同
  • 审查标准的租赁表格、租赁提议及许可协议,并提供意见
  • 复制大楼内的每个租赁处的租赁合同,包括任何修订。每个租赁的摘要,注意特殊条款,包括续约选项、终止权利、独家权利、重新定位条款、优先购买权、扩展权利、回收
  • 将租赁摘要与预测进行比较
  • 与任何租赁有关的未付费用、租户激励和应付款的清单
  • 审查所有当前的租户通信文件
  • 审查已签署的租赁提议的副本和正在处理中的租赁提议的副本
  • 审查当前的租金卷和名册的副本
  • 起草5年租赁到期时间表
  • 审查应收账款清单以及超过$10,000.00或90天的应收账款的解释和历史信息
  • 审查租金减免的租户名单及相关文件
  • 审查租户纠纷、投诉、违约和违反的名单
  • 审查保证金、预付租金、租户贷款、担保和信用证的名单
  • 审查租户销售信息(覆盖过去3年的12个月摘要)
  • 审查停车许可协议和操作许可(如有)
  • 审查与建筑物名称、标志相关的协议,包括标志租赁
  • 审查所有房地产经纪人的承诺和协议的副本
  • 审查与物业相关的营销报告和任何营销材料,包括地点、堆叠、租赁计划
  • 审查当前的租赁报告
  • 审查当前的预算(资本和运营)及其支持文件
  • 审查过去两年的收入报表和资产负债表
  • 审查过去两年的审计报告、报表、税务清单和运营成本证书
  • 审查当前年度和前两个日历年的评估和房地产税通知
  • 审查过去3年的评估申诉
  • 审查租户退款/计费
  • 审查最近的推广基金报表和租户/商户协会事务及前2年
  • 如果是商家协会,验证协会状态和过去三年的备案
  • 审查停车业务数据、合同和历史
  • 审查拥有和租赁的动产和其他资产的清单和描述,这些资产是购买的主题,并且与此相关的任何权利负担
  • 审查租户改进 - 进行中的工作
  • 审查资本改进 - 进行中的工作